السجل العقاري هو مجموعة الوثائق التي تُبين أوصاف كل عقار، وحالته الشرعية، والحقوق المترتبة له أو عليه، وجميع المعاملات والتعديلات التي تطرأ عليه.

يتألف السجل العقاري من :

• الصحيفة العقارية: وتتضمن رقم العقار، واسم المنطقة التي يقع فيها، ومساحته، ووصفه، ونوعه الشرعي، واسم المالك أو المالكين (إذا كانت الملكية على الشيوع)، وجميع الحقوق المترتبة له أو عليه، والمعاملات المتعلقة به التي توثق في سجل اليومية.

• دفتر اليومية: وتُسجل فيه جميع المعاملات التي تجري على العقار، مثل البيع، ووضع إشارة رهن، وإشارة دعوى، وغيرها.

• محاضر التحديد والتحرير: وهي التي تصدر عن القاضي العقاري المؤقت عند افتتاح أعمال التحديد والتحرير، وتتضمن رقم العقار، واسم المنطقة التي يقع فيها، ووصفه، ونوعه الشرعي، واسم المالك أو المالكين (إذا كانت الملكية على الشيوع)، وجميع الحقوق المترتبة له أو عليه، وما إذا كان تقدم أي اعتراض من أي شخص على هذا العقار.

• خرائط المساحة: وهي صورة عن شكل العقار على الطبيعة.

يُعتبر السجل العقاري من أهم الأنظمة التي أُنشئت في سوريا، نظرًا للدور الذي يلعبه في حماية الملكيات الفردية، وحفظ حقوق المواطنين، وضمان حصول كل فرد على فرصة المطالبة بحقه العيني وحقه بتسجيله، والتصرف فيه.

تُعتبر الصحيفة العقارية الركيزة الأساسية التي يستند إليها السجل العقاري، وهي عبارة عن سجل يتضمن ذاتية كاملة ومتكاملة للعقار، يمكن الرجوع إليها لمعرفة جميع المعلومات عنه.

تُقسم الصحيفة العقارية إلى عدة حقول يُدوّن فيها: رقم العقار، والمنطقة العقارية التي يتبع لها، والنوع الشرعي، والموقع، والمساحة، واسم المالك أو المالكين (إذا كانت الملكية على الشيوع)، والحصة التي يمتلكها كل مالك، وسبب التملك، ورقم وتاريخ قرار القاضي الذي فُتحت بموجبه الصحيفة العقارية، وجميع الإشارات التي تقع على العقار، والحقوق المترتبة له أو عليه، بالإضافة إلى جميع المعاملات التي تجري على هذا العقار.

هو عبارة عن وثيقة رسمية تُثبت ملكية شخص ما لعقار معين، تصدر مختومة عن دائرة السجل العقاري التي يتبع لها العقار في المناطق العقارية التي جرت عليها أعمال التحديد والتحرير ، السند هو صورة عن الصحيفة العقارية، لا تُعطى إلا لمالك العقار أو لوكيله القانوني .

يتضمن سند التمليك رقم العقار، واسم المنطقة التي يقع فيها، ومساحته، ووصفه، ونوعه الشرعي، واسم المالك، وحصته، وجميع الحقوق المترتبة له وعليه، إضافة إلى جميع الإشارات المثقل بها العقار (مثل إشارة دعوى أو حجز أو تأمين أو رهن)، على أن تكون بتاريخ إصدار هذا السند أو مطابقته.

يُعتبر سند التمليك الوثيقة الرسمية التي تُثبت ملكية شخص ما على عقار معين، وهو من الوثائق المهمة التي يجب الحفاظ عليها من الضياع، إذ يُعدّ بمثابة بطاقة تعريفية عن العقار، ولا يمكن لمالك عقار القيام بأي من المعاملات العقارية الرضائية (كالبيع أو التأمين أو الإفراز أو غيرها) دون حيازته على سند تمليك يُعرّف عن هذا العقار ويُثبت ملكيته له.

ولا قيمة لسند التمليك بعد موت صاحبه، لذلك يمكن إجراء معاملة الانتقال (نقل الملكية للورثة) بناء على إخراج قيد عقاري، ودون الحاجة إلى سند التمليك.

على من يريد استخراج سند تمليك “بدل عن تالف” التوجه إلى أمانة السجل العقاري التي يتبع لها العقار موضوع سند التمليك، واصطحاب السند الأصلي، وطلب “بدل عن تالف” مستوفٍ الطوابع المطلوبة.

وبعد أن يتأكد الموظف المختص من حالة السند وأنه تالف بالفعل، يقوم بقطع سند جديد “بدل عن تالف” ويسلمه إلى مالك العقار.

تُقدّم معاملة “بدل عن ضائع” إلى ديوان أمانة السجل العقاري متضمنة الأوراق التالية:

• بيان قيد عقاري للعقار المطلوب.

• طلب “بدل عن ضائع” مستوفٍ الطوابع المطلوبة.

• صورة بطاقة شخصية.

• محضر ضبط بإضاعة سند التمليك ينظمه رئيس الديوان.

• سبع نسخ إعلان، يوجه ست منها إلى “المؤسسة العربية للإعلان”، ونسخة واحدة إلى الجريدة الرسمية، وذلك بهدف الإعلان عن فقدان سند التمليك مع دفع رسوم النشر.

وبعد انقضاء مدة الإعلان بالجريدة الرسمية، والمتمثلة بـ15 يومًا من تاريخ النشر، يتم الحصول على إشعار يفيد الإعلان عن ضياع السند وانتهاء المدة، ويُقدّم هذا الإشعار إلى أمانة السجل العقاري، فيتم تحويل الطلب إلى الموظف المختص الذي يقوم بدوره بقطع سند تمليك “بدل عن ضائع”، وتسليمه إلى مالك العقار أو إلى وكيله (بموجب الوكالة القانونية)، ويكتب على السند الجديد “بدل عن ضائع”.

بيان القيد العقاري هو وثيقة تصدر عن دائرة السجل العقاري التي يتبع لها العقار، وهو صورة عن الصحيفة العقارية بتاريخ صدوره، لأن الصحيفة العقارية يمكن أن تتغير بعد استخراج البيان.

يتضمن طلب القيد العقاري عدة حقول يُدوّن فيها مايلي:

رقم العقار، والمنطقة العقارية التي يتبع لها، والنوع الشرعي، والموقع، والمساحة، واسم المالك أو المالكين إذا كانت الملكية على الشيوع، والحصة السهمية التي يمتلكها كل مالك، وسبب التملك، ورقم وتاريخ عقد الملكية، إضافة إلى جميع الإشارات التي تقع على العقار (دعاوى، حجوز، رهون)، والحقوق المترتبة له بتاريخ صدوره.

يمكن لأي شخص يرغب بمعرفة وضع عقار معين التقدم بطلب استخراج بيان قيد عقاري إلى دائرة السجل العقاري التي يتبع لها العقار، بعد استيفاء الطوابع القانونية المطلوبة.

بيان المساحة هو وثيقة رسمية تصدر عن أمانة المساحة التي يتبع لها العقار، وذلك بالمناطق التي تكون المساحة فيها غير نهائية، أي لم تجرِ فيها أعمال التحديد والتحرير، وتكون هذه المساحة غير دقيقة تمامًا (أي يمكن أن يكون فيها ارتياب سواء كان زيادة أو نقصانًا).

يتألف بيان المساحة من عدة حقول يسجل ضمنها رقم العقار، والمنطقة العقارية، والمساحة رقمًا وكتابة.

عند الرغبة باستخراج بيان مساحة لعقار معيّن يتبع منطقة عقارية مساحتها غير نهائية، يجب التقدم بطلب إلى أمانة المساحة التي يتبع لها العقار، على أن يكون مستوفيًا الطوابع القانونية، مع ضرورة الانتباه إلى أن يكون البيان ممهورًا بتوقيع الموظف المختص، إضافة إلى ختم وتوقيع أمانة المساحة.

هو وثيقة رسمية تصدر عن أمانة المساحة التي يتبع لها العقار ،ويُبيّن المخطط حدود العقار من جهاته الأربع، ومساحته، ومخطط إجمالي للعقارات الواقعة في منطقته، ومكان العقار بالنسبة للعقارات المجاورة، إضافة إلى مقياس للرسم يتضمن جميع التغييرات التي تطرأ على العقار.

عند الرغبة باستخراج مخطط مساحة لعقار معين، يجب مراجعة دائرة المساحة التي يتبع لها هذا العقار، والتقدم بطلب مرفق بالطوابع القانونية إلى الموظف المختص.

وتتطلب وثائق هي:

• اخبار ولادة من المشفى التي جرت فيه الولادة أو الطبيب المولَد أو القابلة القانونية المولدة. ملاحظة: تم استثناء بعض المناطق المتضررة من وثيقة إخبار الولادة.

• شهادة ولادة يتم الحصول عليها من المختار بناءً على إخبار الولادة للولادات الحاصلة في المنزل، وشهادة ولادة من المشفى للولادات الحاصلة في المشفى (علماً أن المختار هو مختار صاحب القيد أو المكان التي حصلت فيه الولادة).

• البطاقة الأسرية (دفتر العائلة) وفي حال عدم وجود بطاقة أسرية تطلب البطاقة الشخصية للزوجين بالإضافة إلى بيان عائلي يثبت تسجيل الزواج.

• تقدم هذه الوثائق إلى أمانة السجل المدني (النفوس) مكان قيد الأب أو مكان واقعة الولادة حيث تسجل الواقعة ويصدر بيان الولادة.

وتتطلب الوثائق التالية:

• الحصول على وثيقة إخبار عن الولادة من المشفى التي تمت فيه واقعة الولادة.

• الحصول على شهادة ولادة من المختار أو الجهة المختصة في البلد الذي وقعت فيه الولادة.

• تقدم الأوراق أعلاه من جانب الأب أو الأم أو أحد أقارب المولود أو المولودة البالغين في غضون تسعة أشهر إلى السفارة أو القنصلية السورية مرفقة بصورة عن عقد الزواج أو البطاقة الأسرية أو أيَة وثيقة أخرى تثبت أن الزواج قد تم تسجيله في سجلات الأحوال المدنية في سورية.

• يقوم مقدم الوثائق بملء استمارة التسجيل اللازمة وتوقيعها بالإضافة إلى توقيع الشاهدين والقنصل ومن ثم تقوم البعثة الدبلوماسية بإتمام عملية التسجيل في أمانة السجل المدني المختصة في سورية.

في حالة تسجيل طفل ولد في سوريا لأم سورية متزوجة من رجل غير سوري يتوجب:

• شهادة ولادة صادرة عن مختار المنطقة التي وقعت فيها الولادة استناداً إلى إخبار ولادة من المشفى الذي جرت فيه الولادة أو من القابلة القانونية المولدة.

• صورة عن جواز السفر الوطني للأب.

• بيان قيد مدني للزوجة مدوّن عليه مفصل اسم الزوج مع تاريخ الزواج.

• طوابع.

• تقدم الوثائق المذكورة أعلاه إلى السجل المدني في مكان إقامة الوالدين، حيث تسجل الولادة، ثم يُمنح بيان الولادة.

في حالة تسجيل مولود لأم سورية دون معرفة الأب: أي كان الأب غير معروف يمكن تثبيت نسب الطفل للأم عن طريق رفع دعوى أمام المحكمة المختصة استناداً إلى قيد مدني للوالدة وشهادة ميلاد للطفل، واستناداً إلى قرار المحكمة يمكن تسجيل المولود رسمياً في أمانة السجل المدني المختصة ويتم انتحال اسم أب وجد ليكون نسبةً له (كنية).

• يجب على من يعثر على مجهول النسب ان يقوم بتبليغ الشرطة او المختار فور عثوره عليه ليتم تنظيم الضبط اللازم لذلك، ومن ثم تسليمه الى احدى المؤسسات او الأشخاص الذين تعتمدهم وزارة الشؤون الاجتماعية والعمل.

• تنظم المؤسسة شهادة ولادة ويسجل في السجل المدني بعد ان يقوم المركز باختيار اسم له ولكل من والديه ونسبة والدته واسم جد ويكون اسم الجد نسبة له او ما تقترحه دور الرعاية بالنسبة لاسم مجهول النسب فقط.

• يجب الا تذكر عبارة مجهول النسب في الوثائق التي تمنح له، ويعتبر مجهول النسب عربياً سورياً مسلماً ومولداً في سورية وفي المكان الذي عثر عليه فيه، ما لم يثبت خلاف ذلك.

• يجوز منح مجهول النسب نسبة الاسرة الحاضنة بناء على طلب خطي من رب الاسرة وموافقة مجهول النسب الذي تجاوز الثامنة عشرة من عمره وتصحح نسبته في المسكن الخاص به تبعاً لذلك.

• بيان مكتوم يحصل عليه من مختار المحلة بحضور الولي والولد واثنان من الشهود يشترط بلوغهم الثامنة عشر عاماً حين ولادته.

• ضبط شرطة لبيان أسباب المكتومية ينظمه الأب بحضور شاهدين.

• تأخذ هذه الأوراق إلى لجنة تسجيل المكتومية في نفوس (السجل المدني).

• تنظيم ضبط مشاهدة وتقدير العمر من قبل لجنة تقدير الأعمار.

• ترسل الأوراق إلى جهات معنية للحصول على الموافقات المطلوبة.

• تقوم الجهة المختصة بدراسة الموضوع ثم تعيده في حال الموافقة فإنه سيتم التغريم بمبلغ عشرون ألف ليرة سورية تدفع أصولاً إلى المالية وتنهي بذلك معاملة المكتوم بدون أي عراقيل خلال سنة.

•  يقع واجب التبليغ عن واقعة الوفـاة علـى أصـول المتوفّى، أو فروعـه، أو زوجـه، ويجوز لأقرباء المتوفّى البالغين قانوناً حتى الدرجة الرابعة، التبليغ عن وفاته.

  تسجـل الوفاة بموجب شهادة مـن المختار مرفقـة بتقرير طبي يثبت أن الوفاة طبيعية، وفـي الأمكنة التي لا يوجد فيها أطباء، يكتفى بشهادة المختار بأن الوفاة طبيعية.

• تقرير طبي من الطبيب يثبت واقعة الوفاة.

• شهادة وفاة من المشفى الذي حصلت فيه الوفاة أو شهادة وفاة من المختار (مختار المنطقة التي وقعت فيها الوفاة أو مختار مكان القيد) موقّعة من شاهدين في حال حصول الوفاة خارج المشفى.

• البطاقة الأسرية للمتوفى.

• الهوية الشخصية للمتوفى أو أي إثبات آخر للشخصية أو تصريح خطي من ذوي المتوفى يثبت فقدان البطاقة الشخصية.

• تقدم هذه الوثائق إلى أمانة السجل المدني مكان قيد المتوفى ويعمد أمين السجل المدني إلى مطابقة شهادة الوفاة مع البطاقة الشخصية أو البطاقة الأسرية (دفتر العائلة) أو بيان القيد العائلي الحاسوبي، وبعد المطابقة يرسل بيان الوفاة إلى أمانة السجل المدني التي يتبع لها قيد المتوفى.

نتيجة لنزوح أهالي بعض المناطق السورية من محافظاتهم الأصلية الى محافظات أخرى، ظهرت مشكلة في وجود أخطاء بالتنزيل الالكتروني الخاص بمديرية الأحوال المدنية المركزي، وهذا الخطأ يتمثل في أن بعض الواقعات غير مدرجة على الحاسب رغم قيام أصحاب العلاقة بتسجيلها أصولاً في أمانة السجل المدني الخاصة بهم، مما اضطر بعض الأشخاص إلى اللجوء بطلب تصحيح خطأ حاسوبي لدى الأمانة المركزية أو أمانة السجل المدني التي تم تكليفها لمتابعة أمورهم.

ولذلك يتوجب لتقديم طلب تصحيح خطأ حاسوبي اتباع الإجراءات التالية:

• طلب مقدم من أصحاب العلاقة يتضمن الخطأ المراد تصحيحه.

• البيان الذي يثبت بوجود هذا الخطأ على الحاسب المركزي.

• الوثائق التي تثبت قيام صاحب العلاقة بتسجيل الواقعة أصولاً، على سبيل المثال (صورة عن دفتر العائلة تثبت تسجيل ولادة أحد الأولاد).

• يحق للمرأة المهر بمجرد العقد الصحيح فهو الحق المالي الذي يجب أن يدفعه الزوج لزوجته بالعقد عليها فلها الحق بالمهر سواء سُمي عند العقد أو لم يُسمى أم نُفي أصلاً ولا حد لأقل المهر ولا لأكثره فكل ما صح التزامه شرعاً صلح أن يكون مهراً مالاً كان أو عملاً أو منفعة.

• يعتبر عقد الزواج لناحية المهر المعجل سنداً تنفيذياً.

• عند استيفاء المهر كُلاً أو بعضاً تكون العبرة للقوة الشرائية للمهر وقت عقد الزواج على ألا يتجاوز مهر المثل يوم الاستحقاق ما لم يكن هناك شرط أو عرف خلاف ذلك.

حيث يجب على الزوج إسكان زوجته في مسكن مُهيّأ للحياة الزوجية المادة (65) أحوال شخصية، وكذلك ليس للزوج أن يُسكن مع زوجته ضرةً لها في دار واحدة بغير رضاها، وطبقاً للتعديل الأخير لقانون الأحوال الشخصية حتى لو رضيت الزوجة بإسكان الضرة معها بذات الدار لها العدول عن هذا القبول إذا تبين الضرر بعد فترة من إقامة الزوجتين في دار واحدة.

تجب نفقة الزوجة على زوجها أثناء الحياة الزوجية إذا امتنع عن الإنفاق عليها أو ثبت تقصيره، والنفقة الزوجية تشمل الطعام والكسوة والسُكنى والتطبيب بالقدر المعروف، وتستطيع الزوجة أن تطالب بنفقة سنتين تسبق تاريخ الادّعاء طبقاً للتعديل الأخير لقانون الأحوال الشخصية، وتُقدر النفقة للزوجة على زوجها بحسب حال الزوج يُسراً أو عسراً وبغض النظر عن حالة المرأة، وتجب النفقة مع اختلاف الدين في حين العقد الصحيح.

فإذا مات زوجها عنها وكانت الزوجية قائمة بوقتها فإنها تستحق فرضاً من ميراث زوجها ومقداره الربع في حال لم يكن للزوج فرع وارث مطلقاً سواءً كان ذكراً أم أنثى وسواءً كان هذا الفرع من هذه الزوجة أو من غيرها، والثُمن إذا كان للزوج فرع وارث سواءً كان ذكراً أم أنثى وسواءً أكان من هذه الزوجة أو غيرها.

في حال انحلال الرابطة الزوجية فإنّ مؤجل المهر يصبح مُستحقاً للزوجة لأنه يكون لأحد الأجلين (الطلاق أو الوفاة) وفي حال كان الطلاق قد نتج عن دعوى تفريق فإن الزوجة تستحق مؤجل المهر بحسب النسبة التي يحددها القاضي الشرعي بناءً على نسبة الإساءة لكل زوج وفقاً لتقرير الحكمين.

إذا وقع الطلاق قبل الدخول أو الخلوة الصحيحة عندئذ يدفع الرجل لمطلقته تعويضاً يعادل كسوة مثيلاتها عند الخروج من بيتها يُراعى فيها حال الزوج على ألا تزيد على نصف مهر المثل وقد يكون التعويض دفعة واحدة أو تقسيط.

ملاحظة: يعتبر معجل المهر حقاً مكتسباً للزوجة.

• تجب على الرجل نفقة الزوجة المعتدة من طلاق أو تفريق أو فسخ، ونفقة الزوجة المعتدة كنفقة زوجية ويحكم بها من تاريخ وجوب العدة ولا يقضى بها عن مدة أكثر من سنة.

• بموجب التعديل الأخير لقانون الأحوال الشخصية السوري فإنّ المعتدة عدّة الوفاة ليس لها نفقة إلّا إذا كانت حاملاً.

• إذا طلق الرجل زوجته بإرادته المنفردة دونما مسوّغ شرعي ومن غير طلب منها استحقت تعويضاً من مطلقها وبما لا يتجاوز نفقة ثلاث سنوات لأمثالها فوق نفقة العدّة.

• تستحق المرأة الحاضنة أجرة حضانتها لأولادها وأجرة الرضاع بعد الطلاق.

للمرأة المعتدة عدة طلاق أو وفاة، السُكنى ببيت الزوجية طيلة فترة العدة.

تستحق الزوجة بعد الطلاق ميراث زوجها إذا ما مات عنها زوجها وهي معتدة عدة الطلاق الرجعي، حيث أن هذا النوع من الطلاق لا يُزيل الرابطة الزوجية ويملك الزوج مراجعة زوجته في العدة بدون عقد جديد وبدون مهر جديد، وإذا ثبت أن الطلاق وقع من الزوج (الطلاق الفار) في هذه الحالة تستحق الزوجة المطلقة حصتها من الميراث.

• يتم تعيين وكيل قضائي للغائب عن طريق طلب يُقدم للقاضي الشرعي من قبل أحد ذويه أو من له مصلحة بذلك، يطلب تعيينه وكيلاً قضائياً عن الغائب.

• يرفق بطلب تعيين الوكيل القضائي ضبط شرطة منظم أصولاً بالفقدان بالنسبة للمفقودين من المدنيين، أو قرار من لجنة مختصة بشؤون المفقودين لدى وزارة الدفاع فيما يتعلق بمفقودي الجيش ووزارة الداخلية بالنسبة لرجال الشرطة وقوى الأمن الداخلي.

• يرفق مع الطلب وثيقة غير محكوم لمقدم الطلب وبيان عائلي يثبت صلة القرابة مع الغائب.

• مضبطة من المختار بوجود شاهدين تُثبت أهلية طلب الوكالة القضائية وأخلاقه الحسنة.

• يطلب بيان حركة للغائب من إدارة الهجرة والجوازات لبيان حركة الغائب.